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登记机关办理不动产登记应尽到审慎审查职责
——王某花、王某香、王某诉晋城市人民政府土地行政登记案
作者:佚名 日期:2019-05-14 出处:生活晨报
■基本案情
    王某英系晋城市城区北石店镇司徒村村民。土改时,王某英作为户主,一家七口人在司徒村分得一处宅基地并建房。王某英有一子、二女,儿子王某贵,女儿王某花、王某香。王某英早年去世。王某贵的妻子是温某萍,二人有一养女王某。温某萍有一侄女温某霞。
    1995年5月,王某贵以土地使用者身份向晋城市人民政府申请对上述土地办理登记,并填写了《土地登记申请书》。1997年5月,有关部门为其制作了《地籍调查表》并绘制了宗地图,权属调查记事及调查员意见一栏记载:“本宗地无权属来源、申请与实际面积相符,四邻无争议。”但地籍勘丈记事、地籍调查结果审核意见栏全部是空白。其后,晋城市人民政府未给王某贵颁发土地使用权证。
    1997年王某贵去世,2005年其妻温某萍去世。1999年,温某萍的侄女温某霞申请对诉争土地办理土地使用权转移登记,提供了司徒村村委会于1999年出具的两份证明作为权源证件,其中一份证明的内容为:“兹证明我村村民温某霞于土改年X月X日经村委会研究决定批准占地建住宅,面积172.30平方米,并于土改年X月X日占地修建。”另一份证明内容为:“兹证明我村村民王某贵和温某霞均具有法人资格,经双方协商同意,王某贵自愿将于X年修建的一处住宅(宗地号:1405010722043)让于其女儿使用,占地面积172.30平方米,原地籍指界有效。转让人签字:王某贵,受让人签字:温某霞。”
    同年,晋城市人民政府将诉争土地使用权登记至温某霞名下,并为其颁发了晋市城集用 (1999)字第206872号 《集体土地使用权证》。2009年,因司徒村拆迁改造,诉争土地上的房屋被拆除。
    2017年10月23日,王某花、王某香、王某诉至法院,请求撤销晋城市人民政府为温某霞颁发的晋市城集用(1999)字第206872号《集体土地使用权证》。
■裁判结果
    长治市中级人民法院一审认为,《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。王某花、王某香作为原土地使用权人王某英的女儿,王某作为王某贵和温某萍的养女,均与被诉行政行为具有利害关系,有权提起诉讼。晋城市人民政府和温某霞主张三原告超过起诉期限,但均不能提供有效证据予以证明。因此,三原告的起诉并未超过起诉期限。
    晋城市人民政府向温某霞颁发《集体土地使用权证》的主要依据为司徒村委1999年出具的两份证明。其中一份证明的内容为,王某贵于1999年将土地使用权转让给其女温某霞。但王某贵1997年已去世,不可能在该证明上签名按手印,且王某贵与温某霞也并非父女关系,故该证明内容明显不实。另一份证明的内容为,温某霞于土改年经村委会研究决定批准占地建住宅。因温某霞出生于1973年,而土改时间为1949年之后的建国初期,该证明内容也明显不实。
    综上,温某霞在申请土地使用权转移登记时提供了虚假证明材料,晋城市人民政府在审核中没有尽到审慎审查义务。该发证行为事实不清,证据不足,应予以纠正。因涉案房屋在司徒村拆迁时已被拆除,故应依法确认该发证行为违法。
    法院遂判决:确认晋城市人民政府1999年为温某霞颁发的晋市城集用(1999)字第206872号《集体土地使用权证》违法;驳回王某花、王某香、王某的其他诉讼请求。
    温某霞不服一审判决提出上诉。五分PK10省高级人民法院二审认为,晋城市人民政府提供的发证依据有:1995年5月王某贵的《土地登记申请书》、1997年5月王某贵的《地籍调查表》、1999年7月温某霞的《土地登记审批表》及温某霞的身份证明、1999年司徒村村委会出具的两份证明等。关于王某贵的《土地登记申请书》和《地籍调查表》,其中地籍勘丈记事、地籍调查结果审核意见栏等内容均为空白,地籍调查程序并未完成,王某贵也没有合法取得诉争土地使用权。故晋城市人民政府将诉争土地使用权由王某贵转移登记给温某霞明显缺乏事实根据。关于司徒村村委会出具的两份证明,如一审所述,内容不实,不能作为权属来源依据。晋城市人民政府在办理登记过程中未尽到审慎审查职责,依据虚假证明材料为温某霞颁发了土地使用权证,依法应予纠正。遂判决驳回上诉,维持原判。
■典型意义
    不动产登记,特别是不动产物权的设立登记和转移登记,涉及当事人重大财产权利的取得和丧失,其重要性不言而喻。登记机关在办理登记时应当严格把关,审慎审核,确保在不动产权属来源清楚、界址、面积准确的基础上依法办理登记。
    需要注意的是,不动产登记机关在办理登记时应当遵循的审查原则或者说审查标准是什么?是形式审查,还是实质审查,抑或是其他?现行法律,无论是《物权法》还是《不动产登记条例》等均未作出明确规定。但从立法本意及司法实践中确立的裁判规则来看,登记机关的审查职责既不是单纯的形式审查,也不是严苛的实质审查,而是倾向一种比较折中的审查原则,即审慎审查原则。所谓审慎审查原则,就是指对申请材料进行全面、慎重的审查,根据登记人员的专业知识和工作经验,作出与其职责和能力相应的判断和解释。如果申请材料存在登记人员专业知识和能力范围内应当发现而未发现的问题,导致错误登记发证,那么应当认定登记机关未尽到审慎审查职责,该登记行为应当被撤销、确认违法或确认无效。
    本案中,温某霞在申请土地转移登记时提交了王某贵的《土地登记申请书》《地籍调查表》以及司徒村村委会的两份证明,该证据材料均存在明显瑕疵。晋城市人民政府在办理登记过程中未尽到审慎审查职责,对有明显瑕疵的证据予以采纳,错误地为温某霞办理了土地转移登记。一、二审法院对该违法行为依法予以纠正,既保护了利害关系人的合法权益,也有效监督登记机关依法行政。
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